عقد المقاولة في النظام السعودي وفق نظام المعاملات المدنية

يعتبر عقد المقاولة في النظام السعودي من أهم العقود التي يلجأ إليها أصحاب المشروعات داخل المملكة فيما يتعلق بإنشاء العقارات أو التشييد والبناء، على أن يهتم العقد بوضع حقوق والتزامات أطراف التعاقد وحمايتها من أي مشاكل أو نزاعات مستقبلية، حيث أهم ما يهتم به مكتب السرحاني و الدغماني للمحاماة بالسعودية هو مراجعة العقود والعمل على صياغتها بطريقة قانونية سليمة، وبذلك سوف نتعرف في هذا المقال على دورنا في عقود المقاولات بالسعودية بالتفصيل.

تنويه: يقدم هذا المقال معلومات قانونية عامة عن عقود المقاولات ولا تغنى عن استشارة محامي عقود متخصص لحمايتك قانونياًد

ما هي عقود المقاولات في السعودية؟ 

قبل الحديث عن خدمات محامي عقود المقاولات يجب الإجابة على تساؤلات ماهو عقد المقاولة؟ حيث أنه أحد أنواع العقود التي تبرم بين المقاول وصاحب العمل يلتزم في المقاول بأداء أعمال معينة للطرف الآخر مقابل أجر يتم الاتفاق عليه في العقد، لذا فإنه يُعد عقد إلزامي للجانبين سواء المقاول عبر قيامه بالعمل المطلوب أو صاحب العمل عبر التزامه بدفع الأجر للمقاول بعد الانتهاء من إنجاز العمل، والذي شهد تطورا كبيرا الفترة الأخيرة ليصبح هناك نظام مسؤول عن إدارة العقود بشكل إلكتروني.

ما هي أنواع عقد المقاولة في القانون السعودي؟

يختلف عقد المقاولة في النظام السعودي من حيث طبيعة العمل والنشاط، بالإضافة إلى طريقة التنفيذ والعلاقة التعاقدية بين أطراف العقد بالإضافة إلى حجم المشروع والميزانية والمسؤوليات التي تبيع على كل طرف وتتمثل أهم أنواع عقود المقاولات في الآتي:

• عقد المقاولة العامة

وهو أكثر الأنواع شمولًا حيث يتولى المقاول جميع مراحل المشروع بدايةً من التصميم وصولًا إلى مرحلة التسليم النهائي الجاهزة للتشغيل، ومن الجدير بالذكر أن المقاول في هذا النوع يتحمل كافة المخاطر المتعلقة بالتنفيذ، لذا فإنه يُعد الخيار الأفضل في المشاريع الحكومية الكبرى وكذلك مشاريع البنية التحتية.

• عقد المقاولة الجزئية

 في المشاريع التي تستدعي تقسيم الأعمال بين عدد من المقاولين المتخصصين يتم استخدام هذا النوع سواء كان مقاول كهرباء أو سباكة أو تشطيب، مما يمنح مرونة أكبر للمالك ولكنه في نفس الوقت يتطلب تنسيق عالي لتفادي التعارض بين مهام المقاولين المتنوعة.

•  عقد الإدارة والإشراف

 يُبرم عقد المقاولة في القانون السعودي من هذا النوع في حال رغبة المالك تعيين جهة متخصصة تولي إدارة المشروع والإشراف عليه دون تولي عملية التنفيذ المباشرة للأعمال، وهذا ما يجعله مناسب للمشاريع المعقدة أو طويلة الأجل حيث تتم مكافأة المقاول بأجر محدد مقابل الإدارة والمتابعة الفنية.

• عقد المقاولة بالسعر الإجمالي أو الوحدة

 إذا كنت تبحث عن أكثر عقود المقاولات وضوحًا من حيث التزامات كل طرف، فهذا العقد هو الأنسب، إذ يتم الاتفاق فيه على المبلغ الإجمالي الثابت قبل تنفيذ المشروع بناءً على المواصفات المتفق عليها، ويجب التنبيه أن هذا النوع يستخدم في حالة وضوح الرسومات والمواصفات الفنية من البداية، وهذا ما يقلل احتمال التعديل في الأسعار أو نشوب نزاعات مالية وقت التنفيذ. 

هنا تجدر الإشارة أنه أيًا كان نوع العقد المراد إبرامه عليكم التواصل مع شركة الدغماني والسرحاني للمحاماة، مما يضمن كتابة عقد المقاولة باحترافية ومثالية تضمن حماية الحقوق بشكل كامل.

ما هو عقد مقاولات عظم بالمواد؟

يعرف عقد المقاولة عظم بالمواد في النظام السعودي على أنه اتفاق يقوم المقاول بدوره فيه وهو تنفيذ كافة أعمال الهيكل الإنشائي للمشروع، على أن يكون ملزماً لتوفير كافة مواد البناء والمواد الخام المتمثلة في الحديد، والأسمنت، والخرسانة، والطوب، وغيرها من المواد التي يتطلبها أثناء البناء وذلك بتحديد ميزانية متفق عليها بين المقاول وصاحب المشروع.

ويُعد هذا النوع من العقود من أكثر العقود شيوعًا في مشاريع البناء، حيث يخفف العبء والمسؤولية عن المالك في شراء الأدوات ويكون المقاول هو المسؤول الأول أمامه بداية من شراء الخامات وحتى تنفيذ الأعمال المتفق عليها.

الفرق بين عقد مقاولات عظم بالمواد وعقد العظم بدون مواد

الفرق بين عقد مقاولات عظم وعقد بدون مواد يكمن في المهام المطلوبة والمسؤوليات المكلف بها المالك والمقاول، ولذلك سوف نستعرض مقارنة توضح أهم الفروق بينهما في الآتي:

وجه المقارنة	عقد مقاولات عظم بالمواد	عقد مقاولات عظم بدون مواد
توفير مواد البناء	المقاول هو المسؤول عن شراء وتوريد جميع المواد المتفق عليها.	يتوقف دور المقاول على التنفيذ أما شراء الخامات والمسؤول عنها هو مالك المشروع
قيمة العقد	تشمل تكلفة التنفيذ والمواد معًا.	تشمل أجور التنفيذ فقط دون قيمة المواد.
مسؤولية جودة المواد	جودة المواد تقع على عاتق المقاول سواء بالسلب أو الإيجاب.	يتحمل المالك مسؤولية جودة المواد والعمل على توفيرها كاملة انا المقاول مسؤول عن استخدامها فقط.
إدارة المسؤوليات	يتولاها المقاول بشكل كامل	يتولاها المالك أو من ينوب عنه
مناسبة العقد	مناسب لمن يرغب في تسليم المشروع لمقاول واحد من أجل تقليل الجهد والمسؤولية الإدارية عليه ا	خيار مثالي لتقليل التكاليف والرغبة في إدارة كل ما يخص شراء الخامات ومتابعة الميزانية
احتمالية تغير التكلفة	أقل خاصة إذا كان العقد بمبلغ مقطوع وثابت	تختلف التكلفة حسب أسعار الخامات التي يقوم المالك باختيارها.

تعرف على أهمية عقود المقاولات في النظام السعودي

لا شك أن عقد المقاولة في القانون السعودي يُعد أداة حماية ووقاية لجميع الأطراف عبر الحفاظ على الحقوق وتحديد مسؤوليات كل طرف بشكل دقيق، حيث إنها تعمل على:

• الحفاظ على الحقوق المالية والقانونية لكل طرف وحمايتها.
• تنظيم الجدول الزمني اللازم للتنفيذ.
• تحديد المواصفات الفنية للمشروع المستهدف مما يمنع الخلافات حول الجودة.
• تسهيل عملية التحكيم أو التقاضي في حالة نشوب نزاع.
• تحديد شروط فسخ عقود المقاولة أو التمديد بشكل واضح.
• الشفافية والوضوح لكل الجوانب المتعلقة بالمشروع مع ضمان تنفيذ العمل بمواصفات الجودة المطلوبة عبر الاتفاق على ضمانات إصلاح العيوب التي تظهر.

تعرف على قضايا عقود المقاولات وكيفية التعامل مع النزاعات وحماية حقوقك في المشاريع بشكل قانوني احترافي.

شروط وضوابط بنود عقد المقاولة في القانون السعودي

 لنجاح عقد المقاولة في النظام السعودي لابد من توافر بعض الشروط والبنود التي ينبغي أن يتضمنها العقد لحماية حقوق الطرفين لنتعرف على أهم هذه الشروط في الآتي:

• يجب الحصول على موافقة من جميع أطراف العقد، وان توثق الموافقة لدى محامي قانوني متخصص في توثيق العقود لحماية الحقوق والتأكد من مصداقية العقد واستخدامه في حال وجود أي نزاعات قضائية.
• أن يتضمن العقد كافة بيانات أطراف التعاقد مثل: الاسم والعنوان والمدينة وأرقام التواصل.
• توضيح الأعمال والمهام التي يرغب صاحب المشروع في تنفيذها على أن يتم شرح المواصفات الفنية، تحديد المواد الخام.
• تحديد الأجر المتفق عليه ضمن بنود عقد المقاولة في القانون السعودي مع الاتفاق على آلية الدفع والسداد.
• الاتفاق على مدة زمنية محددة لإنجاز العمل وتوضيحها بالعقد عبر تحديد تاريخ البدء وموعد التنفيذ وشروط تمديد المدة.
• تحديد شرط جزائي في حال التأخر في التسليم أو عدم وفاء أي من الطرفين بالتزاماته في عقد المقاولة في القانون السعودي.  
• تقديم ضمانات الجودة والتعهد بإنجاز العمل وفق المواصفات المتفق عليها مع التزام المقاول بإصلاح العيوب التي قد تظهر في الأعمال بعد انتهائها وخلال فترة معينة. 
• تضمين العقد للجهة التي سيتم اللجوء إليها في حالة النزاعات بين الطرفين سواء إذا كانت المصالحة أو التحكيم أو القضاء.
• احتواء عقد المقاولة على شرط ينص على تأمين المقاول ضد الحوادث والأضرار الأخرى أثناء تنفيذ المشروع، مما يضمن حماية المقاول وتجنب وقوع صاحب العمل للمساءلة.
• التزام المقاول بجميع القوانين المحلية واللوائح المعمول بها والخاصة بالبناء، مثل الحصول على التصاريح اللازمة مع اتباع معايير السلامة وتوافق عقد المقاولة في نظام المعاملات المدنية.

نموذج عقد مقاولة 

تحتاج إلى معرفة أفضل نموذج عقد المقاولة في القانون السعودي؟ لضمان تقديم نموذج صحيح وقانوني هناك عدد من البنود الجوهرية التي ينبغي توافرها بالعقد، تتمثل هذه البنود في:

• بيانات الأطراف “المالك والمقاول وكذلك الاستشاري إن وجد”.
• وصف المشروع بدقة وذكر المواصفات الفنية للمشروع.
• مدة التنفيذ والجدول الزمني للتسليم.
• طريقة الدفع والضمانات البنكية والتأمينات.
• بنود الفسخ أو التعليق في حال الإخلال بالالتزامات.
• بنود القوة القاهرة بما في ذلك الكوارث الطبيعية أو القرارات الحكومية.
• طريقة تسوية النزاع سواء كان عن طريق لجنة فض النزاعات أو التحكيم أو القضاء.

صيغة عقود المقاولات في السعودية

أهم ما يجب التركيز عليه قبل إبرام عقد مقاولات هو التأكد من صياغة العقود بطريقة قانونية صحيحة، وذلك من خلال استشارة محامي عقود متخصص يضمن لك قراءة بنود العقد وصياغتها بالطريقة التي تحمي حقوق أطراف التعاقد من أي مشاكل أو ثغرات غير واضحة لنستعرض في الآتي نموذج عقد مقاولات:

بسم الله الرحمن الرحيم

إنه في يوم … الموافق … تم إجراء هذا العقد وإبرامه بين كل من:

– السيد… بصفته المالك ويُشار إليه بالطرف الأول الكائن في عنوان … وذو رقم الهوية / السجل التجاري….

– ومؤسسة… ذات سجل تجاري …عنوانها …رقم التواصل … ويمثلها في هذا العقد السيد …. سعودي الجنسية ورقم هويته … والرقم الوظيفي … ويُشار إليه بالطرف الثاني.

وقد اتفق الطرفين بناءً على المواصفات المتفق عليها والمشار إليها في عقد المقاولة في القانون السعودي هذا، وهما بكامل الأهلية والصلاحية على الآتي:

البند الأول موضوع العقد

يلتزم الطرف الثاني بإنشاء مشروع … للطرف الأول، بما يتضمنه من أعمال تتمثل في:

1- …

2- …

3- …

البند الثاني مدة العقد

يبدأ العمل في هذا المشروع من يوم .. الموافق .. على أن ينتهي ويتم تسليمه في .. الموافق …، وبهذا تكون مدة العقد … قابلة للتجديد بالاتفاق بين الطرفين.

البند الثالث قيمة عقد المقاولة الإجمالية

وقد اتفق كل من الطرفين على أن تكون القيمة الإجمالية للعقد …، على أن يتم دفع المبلغ على الشكل الآتي:

دفعة مقدم بنسبة .. عند التوقيع

دفعة ثانية بنسبة .. في حال الانتهاء من …

دفعة نهائية بنسبة .. عند التسليم النهائي.

البند الرابع المواصفات الفنية

على الطرف الثاني تنفيذ الأعمال المتفق عليها وفق المواصفات والمعايير التالية:

…..

البند الخامس المواد والمعدات

يتعهد الطرف الثاني في عقد المقاولة في القانون السعودي بتوفير جميع المواد والمعدات اللازم إحضارها لتنفيذ المشروع، مع اشتراط أن تكون جميعها بجودة عالية.

البند السادس التأمينات والضمانات

يجب على الطرف الثاني تقديم كافة الضمانات على الأعمال التي تم تنفيذها لمدة تبلغ … بعد التسليم، هذا بجانب تأمين العمال والمعدات ضد الحوادث والأضرار.

البند السابع الشروط العامة

– يلتزم الطرف الثاني بتطبيق جميع اللوائح والقوانين المعمول بها.

– الاتفاق بين كلا الطرفين على أي تعديلات قد تطرأ على عقد المقاولة بشكل كتابي.

– تسوية أي نزاع قد ينشأ بطريقة ودية، وفي حال عدم الاتفاق على التسوية المُرضية للطرفين يكون اللجوء إلى محكمة… لفض النزاع.

البند الثامن الاستلام والتسليم

يستلم الطرف الأول المشروع بعد التأكد من تنفيذه وفق المعايير المطلوبة مع التزام الطرف المُنفذ بإصلاح أي عيوب قد تظهر بعد الاستلاموهذا خلال مدة الضمان، والتي تكون لمدة … من تسليم المشروع.

البند التاسع التوقيعات

وبناءً على ما تم الاتفاق عليه في عقد المقاولة في القانون السعودي تم توقيع العقد من قِبل الطرفين:

الطرف الأول: 

الاسم:

التوقيع:

التاريخ:

الطرف الثاني: 

الاسم:

التوقيع:

التاريخ:

هذا وقد حُرر العقد من نسختين أصليتين يمتلك كل طرف نسخة منهما.

ما هي أسباب فسخ عقود المقاولة؟

هل هناك أسباب قد تؤدي إلى فسخ عقد المقاولة في القانون السعودي؟ نعم، حيث إنه قد تكون الحاجة إلى إنهاء العقد المبرم بين صاحب العمل والمقاول قبل إنجاز الأعمال المطلوبة بشكل كامل، وقد يرجع الفسخ لسبب أو أكثر من الأسباب التالية:

• عدم تنفيذ المقاول للأعمال المتفق عليها مع صاحب العمل أو التقاعس عن إتمامها.
• التأخير في تسليم المشروع، حيث قد ينتج عن هذا تكبد صاحب العمل لخسائر إضافية خاصةً مع التأخير المتكرر أو غير المبرر.
• جودة الأعمال غير مطابقة للمواصفات المتفق عليها في العقد، فأي تقصير بهذه المواصفات قد يؤدي إلى الضرر بالمشروع وضرورة استبدال المقاول.
• الخلافات المالية أو القانونية بما في ذلك التأخر في الدفع أو المطالبات بأشياء غير المتفق عليها وكذلك مشاكل في التكاليف الإضافية.
• تغيير في شروط عقد المقاولة في القانون السعودي أو تفاصيل المشروع بعد توقيع العقد، منها على سبيل المثال تعديل النطاق أو تعديل في التصميم  وأيضًا تغيير في المواصفات التي من الصعب الوفاء بتنفيذها من قِبل المقاول.

تواصل الآن مع محامي تحكيم في عقود المقاولات لحل النزاعات بسرعة وحماية حقوقك التعاقدية بكفاءة عالية.

المقاولة من الباطن في النظام السعودي

في ضوء الحديث عن عقد المقاولة في النظام السعودي، فإن المقاولة من الباطن من الممارسات الشائعة التي يهتم بها نظام التشييد والبناء والمقصود بها أن يعهد المقاول الأصلي مقاول آخر من أجل تنفيذ جزء معين من الأعمال المكلف بها في العقد على أن يحتفظ المقاول الأصلي بدوره ومسؤولياته أمام صاحب العمل.

وفي النظام السعودي يجوز المقاولة من الباطن إذا لم يمنع ذلك بشكل واضح وصريح في بنود عقد المقاولة، ويشترط الحصول على موافقة من صاحب العمل قبل دخول أي طرف بشكل قريب أو بعيد في مسؤوليات التشطيب والبناء والاستعانة بمقاول في الباطن لا يعفي المقاول الأصلي عن التزاماته أمام صاحب المشروع.

أهم ضوابط المقاولة من الباطن في السعودية

يخضع قانون المقاولات من الباطن في النظام السعودي إلى بعض الضوابط التي تحمي صاحب المشروع وتلزم المقاول والمسؤوليات والمهام المكلف بها أمامه لنتعرف عليها في الآتي:

• ضرورة الالتزام بالشروط الواردة في العقد الأصلي بشأن الاستعانة بمقاول من الباطن.
• لابد من الحصول على موافقة صاحب العمل إذا كان العقد ينص على ذلك.
• يجب أن يبقى المقاول الأصلي هو المسؤول الوحيد أمام صاحب العمل.
• التزام المقاول من الباطن بالمواصفات الفنية والاشتراطات الخاصة بالمشروع 
• تنظيم العلاقة بين المقاول الأصلي والمقاول من الباطن بعقد يوضح بنوده الحقوق والالتزامات.
• عدم إسناد أعمال تؤثر على كفاءة وجودة أو سلامة المشروع.

أخطاء التعاقد مع مقاول العظم

التعاقد مع مقاول العظم من الخطوات الحاسمة في أي مشروع إنشائي، وإغفال أي تفاصيل عند إبرام بنود العقد يؤدي إلى تأخر في التنفيذ، عدم التزام، ومفاجئات مالية غير متفق عليها مما ينتج عنه نشوء الكبير من النزاعات بين أطراف التعاقد لنتعرف بذلك على بعض الأخطاء التي يجب تجنبها في الآتي:

• التعاقد دون وجود عقد مفصل بنوده مثل: نطاق الأعمال، وقيمة العقد، ومدة التنفيذ، وآلية السداد.
• عدم تحديد المواصفات الفنية للمواد الخام والأعمال المطلوبة من المقاول.
• دفع مبالغ كبيرة مقدماً دون ربط هذه الدفعات بالإنجاز الفعلي.
• عدم التحقق من خبرة المقاول قبل تسليمه المشروع أو توقيع العقد.
• من الأخطاء الشائعة عدم تحديد الشخص المسؤول عن توفير المواد الخام للمشروع.
• عدم وجود بنود توضح آلية واضحة لتعديل الأعمال المكلف بها المقاول.
• إهمال الضمانات الخاصة بجودة التنفيذ ومعالجة العيوب قبل الاستلام.
• عدم وجود أي بنود توضح طرق التعامل في حال وجود نزاعات مستقبلية.

بنود يجب مراجعتها في عقد المقاول

يعتبر التدقيق في بنود عقد المقاولة في النظام السعودي

من الخطوات الأساسية التي تضمن حماية حقوق أطراف العقد قبل توقيعه، فكلما كان هناك تفصيل لبنود التعاقد كلما قلة الخلافات بين أطراف التعاقد لنتعرف عليها في الآتي:

• بيانات أطراف العقد والتأكد من صحة وتطابق البيانات الشخصية.
• وصف نطاق الأعمال وتحديدها بدقة على أن يكون هناك فهم ووعي كامل بها.
• بنود توضح قيمة العقد بما تتضمنه من نوع المواد الخام، أجور التنفيذ.
• مدة تنفيذ المشروع وتحديد تاريخ بدء الأعمال والانتهاء منها.
• جدول يوضح الدفعات وربط كل دفعة بنسبة الإنجاز الفعلية وليس دفعات مقدمة.
• صياغة بنود توضح المواصفات الفنية للمواد وجودتها.
• آلية تعديل الأعمال أو إضافة بنود جديدة أثناء التنفيذ.
• بنود توضح غرامات التأخير أو الإعفاء منها في بعض الحالات.
• الضمانات التي تؤكد جودة التنفيذ وإصلاح العيوب بعد التسليم.
• شروط الاستلام الابتدائي والنهائي وإجراءات التسليم.
• بنود توضح مدى الموافقة على المقاولة من الباطن من عدمها.
• حالات فسخ العقد و آثار الفسخ وحقوق كل طرف فيها.
• آلية تسوية النزاعات سواء التسوية الودية أو الفضائية في حال حدوث أي خلل في الالتزام ببنود العقد.

وهذا ما دفع مكتب عبد العزيز السرحاني والدغماني للمحاماة والاستشارات القانونية بالسعودية في توضيح أهم البنود التي يجب توافرها في عقد المقاولة في النظام السعودي والعمل على صياغة العقود بطريقة قانونية نظامية تحفظ حقوق الطرفين وتجنبك أي نزاعات مستقبلية. 

دور مكتب السرحاني والدغماني للمحاماة والاستشارات القانونية في صياغة عقود المقاولات بالسعودية

يعتبر مكتب السرحاني والدغماني للمحاماة والاستشارات القانونية بالسعودية من أهم المكاتب المتخصصة في صياغة عقد المقاولة في النظام السعودي ومراجعتها والتأكد من حماية حقوق طرفي التعاقد وذلك بصياغة العقد بما يتناسب مع التزامات المقاول وتطلعات صاحب المشروع والتزامات الطرفين ولذلك من المهم الاستعانة بمحامي عقود مقاولات عبر مكتبنا لنتعرف على أهم ما يميزنا في الآتي:

• إعداد وصياغة عقود المقاولات

حيث نقوم في مكتب السرحاني و الدغماني بعمل إعداد وصياغة عقود المقاولات بما يتوافق مع نظام المعاملات المدنية والأنظمة ذات الصلة في المملكة.

• مراجعة بنود العقد

لا يتوقف دورنا على صياغة العقود فقط، بل نقوم بعمل مراجعة لعقود المقاولات التي تم صياغتها من قبل والتأكد من وضوح حقوق والتزامات طرفي التعاقد.

• تضمين البنود المتعلقة بنطاق الأعمال

اهم ما يميزنا هو التأكد من تضمين العقد بنوده الأساسية المتمثلة في مدة التنفيذ، وآلية السداد، والضمانات، وغرامات التأخير.

• تقديم الاستشارات القانونية

نضم نخبة متميزة من فريق المحاماة المتخصص في تقديم الكثير من الاستشارات القانونية الفعالة بخصوص نزاعات عقود المقاولات وحلها بالطرق الودية أو الفضائية.

• مراجعة مختلف أنواع العقود 

نسهم في تقديم خدمات مراجعة عقود مقاولات العظم والتشطيب، وغيرها من أنواع عقود المقاولات بالمواد وعقود المقاولة من الباطن. 

• تمثيل العملاء في المفاوضات 

في حال وجود أي نزاعات محتملة بين طرفي التعاقد، يقوم مكتبنا بتمثيل العملاء أمام المحكمة التجارية أو التسوية الودية وحماية مصالحهم بما يتناسب مع بنود العقد.

إذا كان لديك أي استشارة قانونية حول عقد المقاولة في النظام السعودي عليك التواصل مع مكتب السرحاني والدغماني للمحاماة والاستشارات القانونية بالسعودية

الخلاصة

يُعد عقد المقاولة في النظام السعودي أحد الركائز الأساسية التي يحتاج إليها قطاع رواد الأعمال وأصحاب المشاريع المختلفة، وهذا لضمان تنفيذ المشاريع من قِبل متخصصين في هذا المجال، وهناك مجموعة من الشروط ينبغي الالتزام بها لضمان نجاح العقود المبرمة، من بين هذه الشروط كتابة جميع بيانات الأطراف بشكل واضح وتحديد العمل المطلوب إنجازه مع توضيح مدة إنجاز العمل وغيرها من الشروط.

الأسئلة الشائعة